房子过户后，孙女要求祖母迁出，法院：保障老人居住权

1套学区房，3次诉讼，真实的产权变更，还是借名买房？失却产权的老人，是否会被扫地出门？

近日，南京市中级人民法院二审宣判了一起发生于祖孙之间的返还原物纠纷案。

案情回顾

案涉房屋原本是林某堂姐一家居住的福利房，1998年房改时林某欲购买该房，但由于户口不在南京，不符合房改购房政策，便借大女婿张某的名义，自己实际出资购买了该房。之后林某和身患残疾的小女儿徐某常住其中，相互照应。房产证一直由林某保存。

该房是拉萨路小学的学区房，为了让孙子上名校，张某通过挂失的方式，重新领取了房产证，并将房子以买卖的方式过户给了女儿张某慧。但根据入学政策，光有产权不够，还必须实际居住。

情急之下，张某慧才将挂失过户一事告知祖母林某，并希望她能配合完成学校的家访调查。林某不予配合，导致张某慧的儿子未能上拉萨路小学。

张某慧一纸诉状将祖母诉至鼓楼区人民法院，请求判令林某及其小女儿徐某立即从学区房迁出，并返还房屋。

法院判决

一审法院认为，虽然另案已生效判决确认了张某慧对涉案房屋享有所有权，但林某对于涉案房屋的取得作出了贡献，且自上世纪90年代即长期居住生活其中。现林某已耄耋之年，其小女儿徐某身患残疾，未结婚亦无子女，无工作无稳定生活来源，两人共同生活，相互照应，且名下皆无其他可居住房产。张某慧此时要求林某、徐某从涉案房屋内迁出，不利于保障林某、徐某的基本生存权利，亦会使得家庭矛盾进一步激化。故对张某慧的诉讼请求不予支持。

张某慧不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。

二审驳回上诉，维持原判。

法官说法

案涉房屋原为林某堂姐一家居住的福利房，故张某可以取得案涉房屋与林某不无渊源。张某将案涉房屋过户给张某慧的初衷亦系为解决子女入学问题，对林某居住案涉房屋并无异议。林某在1998年房改时户籍不在南京，不属于可参加房改购房的人员范围，其与张某之间借名买房违反了我国法律规定及房改政策，林某无法取得涉案房屋的房改产权，但不能由此认定林某无权居住使用。为保障林某、徐某的基本生存权利，弘扬尊老、助残的价值观，一审对张某慧要求林某、徐某搬出、返还涉案房屋的诉讼请求，不予支持，并无不当。

在《民法典》出台之后，老人可以通过与子女签订设立居住权的合同，来化解房产过户的风险。此举既可以满足父母将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿，又能够保障父母在失去房屋所有权之后，不至于被撵出房屋造成居无定所的困顿局面。老人可通过行使居住权的物权保护属性，排除一些对老人正常占有使用房屋的妨害行为，亦可以防止其将房屋出售后，新的房屋所有权人向老人主张腾房的权利。

尊老敬老是中华民族的传统美德，爱老助老是全社会应尽的共同责任。当前我国人口老龄化趋势日益明显，南京法院将不断加强老年人合法权益保障，用司法温度守护老年人的晚年幸福！

法条链接

《中华人民共和国物权法》第七条：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第一百一十七条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

《民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《民法典》第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

《民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。